Nếu thị trường địa ốc đóng băng, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với kịch bản gì?

10 năm trước, lúc thời điểm thị trường sốt nóng, người người, nhà nhà đổ xô vào đầu tư đất. Thì chỉ trong chốc lát, khi Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ, dấu hiệu của sự đổ vỡ đã bắt đầu nhen nhóm xuất hiện.

Những nhà đầu tư từng sở hữu tiền tỷ, mua đi – bán lại như cơm bữa đứng trước nghịch cảnh làn sóng bán tháo hàng loạt nở rộ. Giá bất động sản bắt đầu lao dốc, “bay” tới 50% giá trị. Từ “đại gia” hoá thành người tay trắng với khoản nợ tiền hàng chục tỷ đồng là không phải là trường hợp hiếm gặp. Và thực tế cũng không ít “đại gia” khuynh gia bại sản vì bất động sản.

10 năm sau, thị trường bất động sản địa ốc đang gần như “đóng băng” bởi dịch bệnh và chính sách giãn cách. Tuy vậy, với các chuyên gia, thị trường địa ốc sẽ khó lặp lại kịch bản của giai đoạn 2011-2013 bởi thị trường bất động sản của hiện tại niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn trong khi giai đoạn 2011-2013 đã mất.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam từng chia sẻ: “Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn”.

Nhưng nhìn vào hiện tại, biến số Covid-19 đã làm thay đổi mọi sự đoán định. Ngay cả nền kinh tế nói chung cũng đối mặt với sự giảm sút về các chỉ số. Nền kinh tế bị đe doạ thì tất yếu bất động sản khó nằm ngoài tác động của bức tranh chung.

Ông N.P, một nhà đầu tư từng đi qua những cơn sốt điên đảo, cũng từng là người chứng kiến lần lao dốc không phanh của thị trường địa ốc vẫn còn nhớ mãi hình ảnh của “đại gia” địa ốc có hàng chục tỷ trong tay phải sống lay lắt.

Thế nên, khi đánh giá bức tranh thị trường hiện tại, dẫn số liệu của nợ xấu của hàng loạt các ngân hàng, ông P. nhận định: “Năm 2011-2013, nợ xấu ở khối nhà băng tăng mạnh. Nợ xấu đó chính là khoản vay bất động sản. Đến hiện tại, nợ xấu của các ngân hàng cũng tăng. Và đó cũng đều từ khoản vay bất động sản”.

Ông P lập luận: “Người ta cứ đặt niềm tin vào bất động sản, kỳ vọng nó. Nhưng đó là lúc thị trường không có diễn biến xấu. Thị trường Đà Nẵng thực chất đã có dấu hiệu trượt giá từ 1-2 năm trước. Đến hiện tại, dịch bệnh kéo dài và nguy cơ có thể mất tới 1-2 năm. Trong khi thực tế, nhà đầu tư nào buôn đất lâu năm cũng đều sử dụng đến đòn bẩy tài chính. Cách sử dụng vốn từ ngân hàng là điều mà hầu hết nhà đầu tư đều thuộc.

Thử tính toán xem, một nhà đầu tư bất động sản có 100 tỷ đồng. Họ vay 20% là ngân hàng. Tổng tài sản nếu tính giá trị địa ốc “bay” 30% thì từ 100 tỷ, họ chỉ còn 40 tỷ. Ngoài ra, Họ phải gánh khoản nợ tới 20 tỷ trong 5 năm 2019-2023, khi không có bất kỳ nguồn thu nhập nào vì bất động sản đang đóng băng. Nếu không có cái trả lãi, khoản vay sẽ thành nợ xấu. Nợ xấu dẫn đến bán sập hầm thì không phải bất động sản giảm 30% mà còn sụt 50%. Họ bị áp lực vay tiền đáo hạn trả lãi dẫn đến lại vay nóng thì kịch bản xấu càng trở nên bi kịch”.

Nhà đầu tư này cũng kể lại, năm 2011, anh từng mất tới gần 50% giá trị từ đất khi tổng tài sản 2,5 tỷ xuống còn 1,3 tỷ đồng.

“Nếu dịch bệnh còn kéo dài tới cuối năm hay sang năm 2022, 2023, chắc chắn làn sóng bán tháo và giá trị bất động sản sẽ “bay”. Đó là diễn biến tất yếu xảy ra do dịch bệnh ngay cả khi nhà đầu tư còn niềm tin. Có thể, chính dịch bệnh sẽ bào mòn niềm tin của nhà đầu tư vì hiện tại, không ít người đang có tâm thế thoát hàng, chấp nhận lỗ” – anh P nói.

Trước đó, trả lời phỏng vấn báo chí, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cũng từng cho rằng, nếu dịch bệnh chưa được kiểm soát thì tình trạng cắt lỗ là điều sẽ xảy ra.